Вы нам звонили. Эксперт в сфере ЖКХ ответила на вопросы читателей «Ч»

Недавно в редакции газеты «Четверг» прошла прямая линия на тему жилищно-коммунального хозяйства. В редакцию поступило около тридцати вопросов, и сегодня мы опубликуем наиболее актуальные, типичные и интересные из них. А отвечала нашим читателям исполнительный директор регионального центра Омской области НП «ЖКХ контроль» Мария Заздравных.

Время платить

«Мне более 80 лет. У меня прописан сын, хотя со мной не живёт уже давно. Как известно, после 80 лет я не должна платить за капитальный ремонт, а с меня всё равно берут 75 процентов от стоимости, а возвращают только 25 процентов. Площадь квартиры у меня составляет 35 квадратных метров. Как разобраться – почему у меня нет льготы?»

– Меры социальной поддержки оказывает региональное министерство труда и социального развития. Люди в 80 лет действительно претендуют на 100-процентную компенсацию. Но существует норма от площади. Например, если неработающий собственник жилого помещения общей площадью 40 квадратных метров в возрасте 80 лет проживает один, то размер льготы для него рассчитывается исходя из нормы площади на человека – 33 квадратных метра, то есть за эту площадь он платить не будет. Если гражданин проживает совместно с другими членами семьи, то размер льготы будет рассчитываться на меньшую площадь жилья.

Отмечу, в Омской области выплата компенсации осуществляется льготнику, а не поставщику услуг, поэтому выплата денежной компенсации идёт вам, а вы добавляете за коммунальные услуги. Но за подробностями расчёта и применения правильности компенсации необходимо обращаться именно в областной минтруд. Для этого необходимо направить заявление в ведомство.

«У нас случилась тяжёлая финансовая ситуация: муж остался без работы, у меня заканчивается отпуск по уходу за ребёнком. Поэтому несколько месяцев не платили за услуги ЖКХ. Сейчас выходим из кризиса, удалось улучшить финансовое положение, поэтому гасим долги. Какие услуги нужно оплачивать вперёд, чтобы не отключили? И каков алгоритм отключения?»

– Холодную воду и отопление не могут отключить вне зависимости от ситуации. А вот электроэнергию, газ и подачу горячей воды могут приостановить. Предварительно ресурсоснабжающая организация должна уведомить должника за 20 дней, и если не оплатить, то придут с отключением.

«Я собственник, но живу по другому адресу. Газового счётчика в квартире нет. Плачу по нормативу за одного человека. Должен ли платить за газ, если не пользуюсь? И как снизить платежи за коммуналку, если не живу в квартире?»

– При отсутствии приборов учёта на коммунальные услуги они начисляются по количеству прописанных. Если человек не проживает и не пользуется газом, то лучший вариант – установить прибор учёта. Стоимость прибора учёта и его поверка ложится на собственников, но обычно экономия получается хорошей. А вот чтобы уменьшить оплату за вывоз мусора, можно сделать временную прописку там, где никто не прописан, при наличии на остальные коммунальные услуги приборов учёта и получить перерасчёт по месту постоянной прописки, а где временная – платить как за одного, даже если вы там не живёте.

«На многих многоквартирных домах имеются случаи большой задолженности за услуги ЖКХ собственниками (физическими, юридическими). В результате сотни тысяч рублей собственники многоквартирных домов не имеют возможности использовать на выполнение работ текущего ремонта многоквартирных домов. Управляющие организации ежемесячно направляют «должникам» различного рода уведомления-напоминания о задолженности. Бесполезно – долги растут! Управляющая организация отвечает: принудительным взысканием каких-либо задолженностей собственников помещений занимается служба судебных приставов, а не управляющие организации.
А судебными приставами за последние 2–3 года по нашему многоквартирному дому не произведено ни одного взыскания задолженности. Просьба: дайте разъяснение на дальнейшие действия».

– Управляющая организация вправе обратиться в суд при просрочке оплаты ЖКУ два и более месяца, если не заключено соглашение о рассрочке. После получения судебного решения УК передаёт дело в службу судебных приставов для принудительного взыскания. Если у должника нет имущества или средств для погашения долга, убытки ложатся на УК. Поэтому при планировании текущего ремонта общего имущества собственники учитывают начисленные суммы по статье «текущий ремонт» с учётом неизрасходованных средств или перерасхода за предыдущие периоды – но без учёта задолженности отдельных собственников.

Напоминаю, что собственники помещений несут бремя содержания общего имущества МКД пропорционально площади принадлежащего им помещения и не отвечают по долгам друг друга. Следовательно, УК не вправе отказывать в планировании и выполнении работ по текущему ремонту на всю начисленную сумму из‑за задолженности отдельных собственников. Рекомендую составить таблицу начисленных и потраченных сумм по текущему ремонту нарастающим итогом (с начала действия договора управления) на основе отчётов по управлению домом и данных о размере платы по статье «текущий ремонт». Это позволит определить наличие перерасхода или остатка неизрасходованных средств.

 А у нас во дворе

«Дворник совершенно не убирает придомовую территорию. Что нам делать, чтобы наконец возле дома навели порядок?»

– Каждый собственник, который заметил, что какие-то работы на придомовой территории не выполняются, должен позвонить в управляющую компанию и оставить заявку, чтобы пришли проверили выполнение работ. Это необходимо делать каждый раз, когда видите, например, что двор не убирают, иначе результата не будет. В свою очередь управляющая компания должна отреагировать и устранить нарушение.

«Мы хотим организовать парковку на придомовой территории нашей многоэтажки. Точнее, разграничить место, чтобы оно использовалось именно для машин – убрать мусор, произвести асфальтирование. С чего начать?»

– Если эта территория входит в общее имущество многоквартирного дома, то надо на общем собрании собственников определить вид работ, который собираетесь провести, а также решить вопрос финансирования. Как это будет оплачиваться? Сразу скажу, обязать платить только автолюбителей невозможно. Тем не менее были случаи, когда проводили общее собрание собственников, на котором утверждали добровольный взнос для владельцев автотранспортных средств жилого дома с целью организации парковки. Но при этом взнос не может быть обязательным. А если сделать, чтобы был обязательным, то тогда принимается соответствующее решение на общем собрании и средства собираются со всех собственников многоквартирного дома.

Если же планируется закрепить конкретные места за конкретными автовладельцами, то в этом случае требуется проектирование, потому что это предполагает, что место будет зарезервировано и никто на нём не будет парковаться, пока не приедет конкретный автомобиль. Если же собственник под видом парковки организует стоянку, то рано или поздно это вызовет обращения в надзорные ведомства и они будут с этим бороться.

«Между домами расположена детская площадка. Наша управляющая компания и соседнего дома говорят, что это не относится к общедомовой территории ни того, ни другого дома. Как нам благоустроить эту детскую зону?»

– Придомовые территории размежевал город, и очень часто детские площадки, которые рядом со сквозным проездом оказались за пределами придомовых территорий, как правило, являются общими для нескольких домов, при этом не являясь ничьей территорией.

Можно благоустроить детскую площадку, но при условии, что кто-то её в дальнейшем возьмёт содержать на баланс. Это может быть какая-то организация, которая находится в микрорайоне. Более того, старое оборудование, которое часто стоит на таких площадках, не сертифицировано, и в любой момент по предписанию прокуратуры его нужно будет снести. Поэтому, конечно, нужно стараться облагородить место, где мы живём, принимая участие и в различных программах по благоустройству, например в конкурсе инициативных проектов.

«Во дворе аварийные деревья. Как их кронировать?»

– В этом случае имеет значение расстояние от ствола дерева до стены дома, если оно меньше пяти метров, то обрезку отдельных веток можно производить без решения зелёной комиссии, которая находится в городской администрации. А если требуется обрезка всех ветвей или расстояние более пяти метров, то сначала необходимо на собрании собственников определить чёткую схему деревьев, которые нужно кронировать. Затем подать заявление в зелёную комиссию. Кроме того, важно утвердить сроки кронирования.

Дом без хозяина

«Дом нуждается в ремонте: давно не менялась электропроводка, изношена канализация и многое другое. Но управляющая компания отказывается производить работы, так как нет протоколов общего собрания. Дом действительно не активный. Но может ли управляющая компания инициировать и провести какие-либо работы?»

– УК должна в аварийных ситуациях устранять проблемы. А всё остальное без проведения собрания собственников, без их участия, к сожалению, провести проблематично. Теоретически управляющая компания может сама инициировать общее собрание собственников для принятия предложений по ремонту, но, как правило, она этого не делает, в частности, и потому, что занята решением проблем тех домов, где есть инициативные собственники. Поэтому в ситуациях, когда отсутствует инициативная группа, дом не видит ремонта, пока не появятся активисты либо пока не возникнет аварийная ситуация.

«Если у дома нет активистов, а на общем счёте фонда капремонта уже накоплены средства, будет ли он? Или, может, стоит перейти на спецсчёт?»

– Если средства копятся на общем счёте, то надо смотреть, на какой срок стоит дом в списках на капремонт. И можно перенести на более ранний срок, проведя обследование об общем техническом состоянии дома. Такое обследование может быть проведено только специализированной организацией, являющейся членом СРО, либо за счёт средств собственников с дополнительным взносом с последующим зачётом, либо за счёт средств текущего ремонта. Но следует понимать, что эти решения должны быть утверждены на общем собрании собственников. После обследования можно добиваться проведения скорейшего ремонта с общего счета капремонта, а в некоторых случаях изменения видов работ, потому что они были изначально неверно сформулированы.

Если собственники не инициативные, то создание специального накопительного счёта на капремонт практически невероятно. Ведь в этом случае собственники сами контролируют неплательщиков, подают на них в суд и так далее. Кроме того, инициативные жители должны сами контролировать ход ремонта, а если таких нет, то можно многое пропустить.

За дверью жильцов

«Что делать, если жильцы размещают санки, коляски на лестничной площадке и мы с трудом проходим? Разговоры не помогают».

– Обслуживающая дом управляющая компания обязана проверять пути эвакуации два раза в год в рамках пожарной безопасности. Это можно производить в весенний и осенний периоды, одновременно с осмотрами общего имущества. Но есть вариант пригласить пожарную инспекцию, у них есть отдел, который занимается профилактикой правонарушений и контролем за соблюдением норм пожарной безопасности. Для этого необходимо составить письменное обращение. Сотрудники МЧС приедут и проведут профилактическую работу именно с собственниками, которые оставляют своё имущество в местах общего пользования на путях эвакуации.

«В моей квартире проржавели канализационные трубы и трубы отопления. Несколько раз звонил в управляющую компанию по этому поводу, но реакции нет. Какой правильный алгоритм действий в такой ситуации?»

– Необходимо обратиться в управляющую компанию, можно письменно, чтобы пришли и сделали акт осмотра технического состояния труб – стояков канализации, отопления, горячей воды. Важно проследить, чтобы сотрудники отразили в акте ржавчину, наличие хомутов, если есть, и так далее. В заявлении нужно указать: приглашаю на проведение осмотра и акта. Прошу сделать фотофиксацию. В идеале управляющая компания должна делать осмотры общего имущества дома в осенний и весенний период, но, как правило, при этом УК не проверяет имущество, которое находится в квартирах у собственников. Поэтому если трубы предположительно находятся в неудовлетворительном состоянии, то нужно приглашать представителей УК дважды в год. Не редкость ситуации, когда принимаются решения о замене труб в квартире в рамках текущего ремонта. Если же по каким-то причинам управляющая компания не реагирует на обращения, то лучше это делать письменно, чтобы официально пришёл отказ, и тогда уже можно обратиться в Госжилинспекцию.

«Хочу установить пластиковые окна на балконе. Нужно ли для этого брать какое-то разрешение?»

– Прежде чем установить стеклопакеты, необходимо, чтобы было произведено проектирование специальной организацией. Сегодня у всех организаций, которые стеклят балконы, прописано в договорах, что собственник должен самостоятельно произвести согласование и получение разрешительных документов.

Вопросы о подъезде

«УК не моет подъезд. Они обязаны это делать?»

– Чтобы это узнать, нужно смотреть договор управления, входит ли в перечень обязательных работ уборка подъезда. Есть компании, в ведении которых маленькие дома по 8, 16, 12 квартир, тогда бывает, что по соглашению сторон с собственниками УК перестают начислять плату по уборке подъезда и жители её делают самостоятельно. В больших же многоэтажных домах эта услуга обязательна.

«У нас ужасный подъезд. Как инициировать его ремонт?»

– Для начала необходимо провести осмотр общего имущества. Например, бывает так, что человек хочет красивый подъезд, потому что планирует продать квартиру подороже, а в доме есть и другие более значимые проблемы. Любой собственник может попросить произвести осмотр подъезда у управляющей компании. Это часть технической документации. А далее можно инициировать внести ремонт подъездов в текущий ремонт. Бывает, что собственники принимают решение сами скинуться и отремонтировать подъезд. Это не запрещено, но в этом случае никто не должен компенсировать затраты.

Как выиграть спор

«Совершенно непонятно, что делает наша управляющая компания. Мы хотим одно отремонтировать, а она, кажется, ничего не ремонтирует. Можем ли мы как собственники предложить что-либо отремонтировать?»

– Собственники могут утверждать план текущего ремонта. И очень хорошо, если это происходит. Для этого лучше совместно с управляющей компанией нужно подготовить предложения по ремонту со сроками выполнения в текущем году, чтобы компания не тянула резину. Это будет самый надёжный вариант. Добавлю, инициативу может проявить любой житель и вынести предложения для рассмотрения на общее собрание собственников, а дальше уже действовать в плане их реализации. Решение о текущем ремонте может быть принято советом дома, если он наделён соответствующими полномочиями.

«У нас очень часто происходят отключения горячей воды. Бывает, что по несколько раз в месяц. Можно ли сделать так, чтобы это прекратилось?»

– По закону допустимая продолжительность перерыва в горячем водоснабжении – 4 часа, а суммарно в месяц – 8 часов. Но если случаются аварии на магистрали, а не только на вашем доме, то допустимо отключение до 24 часов подряд. Поэтому в данной ситуации если аварии происходят на магистральном трубопроводе, то, к сожалению, никак не повлиять на их отключение, но можно уменьшить оплату за услугу.

«Подумываем о том, чтобы создать в доме ТСЖ. Нужно ли его председателю специальное образование?»

– Да, лучше иметь базовое юридическое образование. Если этого нет, то нужно получить знания гражданского кодекса, защиты прав потребителя, а также хорошо, чтобы было техническое образование. Очень важно разбираться во всех нюансах, иначе могут возникнуть нежелательные последствия. Как правило, первые годы, если выполнять минимальный перечень работ, установленный законодательством, то при работе ТСЖ расходы дороже. Но если всё грамотно отладили, то потом действительно при грамотной организации деятельности ТСЖ стоимость содержания жилья можно уменьшить.

«Что делать, если УК не реагирует на обращения? При каких проблемах, куда можно жаловаться?»

– Первым шагом должно стать само обращение, лучше письменное. Если пришёл ответ, например, с отказом, то сначала нужно написать претензию в управляющую компанию и можно одновременно в надзорный орган. Чаще наиболее уместно писать в Государственную жилищную инспекцию. Но в некоторых случаях актуально обращаться в Роспотребнадзор, при этом важно иметь на руках номер неисполненной заявки. Обращения в Роспотребнадзор могут быть связаны с запахом, цветом, осадком в воде, холодом в квартире. Со всеми остальными обращениями – в Госжилинспекцию. Если идёт бездействие со стороны ресурсоснабжающих организаций, например, отказываются производить корректировку показаний приборов учёта либо идёт недобросовестная реклама на квитанциях, то можно обратиться в УФАС. Обращение в прокуратуру логично, когда идёт длительное бездействие со стороны управляющей компании и надзорных ведомств, неоднократные жалобы не приводят к проверке. Кроме того, в прокуратуру ещё обращаются льготные категории граждан. Добавлю, что не каждая заявка требует сразу обращения в надзорные ведомства. Иной раз лучший результат дают переговоры с управляющей компанией. Но рекомендую делать всё письменно, тогда результат будет быстрее.

Подготовила Ольга БОРОВАЯ.

Фото Андрея БАХТЕЕВА.